如何判斷一套房究竟筍不筍?

房產百科 2019-11-25

  如何判斷一套房究竟筍不筍?這其實是一個價值千金的好問題。

  里面內含更重要的關鍵點是:怎么判斷這小區某套房是否筍價?是否適合入手?要說清楚這個問題,我們必須從根緣開始捋清楚。

  一、你知道什么是價格?什么是價值嗎?

草莓视频app丝瓜  價格就是房子的出讓價,價值就是房子真實價。

  低于這個價值的的價格,我們稱為筍價;高于這個價值的價格,那就是溢價。

  我們很久之前就學懂了這樣一條基本原理:一切的商品都是價格圍繞價值上下波動。

  我們懂得苛責價格是由生產成本決定的這條謬論,自然也明白出現地王兩年后房價就要地王價*2這樣的論調是如此的蒼白無力了。

  我們清楚價格取決于供需關系。供給、需求一方面體現的就是這商品的價值,但另一方面“供需”這價值卻又受價格的影響。

草莓视频app丝瓜  價格體系的運作,究竟是怎么和價值互相影響的?

草莓视频app丝瓜  如果以全社會所有行業商品來看待,以經濟學的嚴謹性,這結論是必須這樣寫的:

  價格體系是任何一個行業和其他所有行業的聯系,各行各業所作的決定,都在互相影響,某行業預期的的升降,決定了此行業商品未來的供給和需求。

草莓视频app丝瓜  換成房子的人話就是:

草莓视频app丝瓜  決定這小區房價的恰恰是周邊各小區的聯動,以及遠近各板塊小區變動,彼此互相影響,而某板塊預期的升降,決定了這片區房子未來搶手還是不搶手。

  再簡潔一點就是:

  房子到底該賣多少錢,到底值多少錢,是一整片區域和其中區域預期聯動的。

  能不能再精煉一點?

  區域和預期決定了房價未來的梯度。

草莓视频app丝瓜  我們要判斷這小區某房子究竟賣多少錢,值多少錢,心里必須有一把區域預期的梯尺。

  二、一手房子定價梯尺區別

  二手房價這尺子其實是很多元化復雜的,我們要想更簡單認識這把尺子,可以拿開發商開刀,一手開發商會給我們簡單直白很多的價格梯度。

  我們就來看學習學習吧,請看下方樓盤平面圖(上北下南)

  

 

草莓视频app丝瓜  南部大門是主干道+會所,北部是山林小道,東面馬路臨近小學和小產權房、支道,西面不遠處是醫院、次干道。

  你們認為,究竟哪一棟是所謂樓王呢?

  那當然是6棟了。

草莓视频app丝瓜  6棟東南朝向,高層全視野,而低層綠化園林,又不像5棟飽受球場噪音影響,至于1-4棟外圍一帶分別醫療、馬路噪音、學校噪音。

草莓视频app丝瓜  旁邊已經有新房發售,而這盤自稱品質比之更硬,那自然就是要貴點了,開發商如何定價呢?

  我們忽視開盤先后順序,假設這就是一盤清空,全部棟全部樓層全部戶型曬冷。

  必然是6棟>5棟>4棟>3棟≈2棟>1棟了。

  我們這里還是需要仔細研究各棟樓層跟小學、小產權房、醫院之間的距離,還有主干道、次干道、支道、小道之間的噪音粉塵影響,附加上整個樓層能夠看到的景觀視野,在整體小區棟數分出個abc等級排列之后,再細分到每一棟不同樓層之間的價格差異。

  對于一般用心的樓盤來說,既然敢稱得上是品質盤了,那么朝向和戶型都是相差無幾的。如果你發現一個樓盤,竟然東南西北中都有分布,那這個樓盤必然惡劣,除了花心思用盡每一分容積率,擠出更多一點建筑面積之外,別無其他所圖了。除非地段特好,否則這樣的樓盤后續也是挺堪憂的。

草莓视频app丝瓜  為了各位更容易直觀一點,我們拿刀橫截面一切,把所有戶型都以同一水平面看待。以一手開發商的營銷定價角度來說,撇開朝向和戶型,剩下考慮的就是景觀、噪音。

草莓视频app丝瓜  因為是品質盤,朝向戶型相差無幾,那么權重大概如下:

  朝向:戶型:景觀:噪音=1:1:3:5,為什么噪音權重大,因為眼可以選擇不看,但是耳不能選擇不聽。

  關于景觀,簡單來說就是主臥、次臥、客廳、餐廳的窗外景觀。

  關于噪音,自然也是要看主臥、次臥、客廳、餐廳的現場模擬。

  至于朝向,考慮日照通風的時長、包括主臥、次臥、客廳、餐廳。

草莓视频app丝瓜  最后戶型,也同樣是實用率之外的主臥、次臥、客廳、餐廳尺寸。

草莓视频app丝瓜  全部都是現樓的一手開發商銷售時候能夠展示出來的優劣點,期樓的話就僅憑幻想了。

草莓视频app丝瓜  這是橫切面的情況,那么豎切面我們也是必須要關注的,那就是從1樓到頂樓的價格梯度了。

  這里我們只需要記住一個大概的參數:0.5%-0.7%。

  每層之間的價差大概就是這個參數之間。對于大概18樓小高層來說,中間樓層是均價,價格豎向居間從1樓到頂樓是一個逐漸升高的過程,除非是頂復,否則一般而言次頂樓最貴,一樓最便宜。而對于高層超過40樓而言,這就是一個先高后低的過程,中高層會最貴,然后往上慢慢降價,一樓始終還是最便宜的。

草莓视频app丝瓜  一般低層如2-5樓參數應用0.5%,中高層應用0.7%,高層又重歸0.5%。如果是四樓、十四樓這些忌諱樓層,那就適當在加大一點參數,再便宜點。

草莓视频app丝瓜  為了簡單易懂,小高層(紅線)和高層(藍線)價格梯度請看下圖:

  

 

草莓视频app丝瓜  有時候有些特別的情況,比如某些樓層是廳出陽臺,某些樓層是房出陽臺,那開發商也是會酌量在每層不同的戶型有大概3%-5%的定價差異。

  我們只要掌握了開發商的套路,那你自然就可以比較科學地找出開發商定價空隙,因為你知道它便宜的原因,而當你幸運碰到開發商有誤判定價的時候,你便可以擇機而入,這就是低于價值的新房筍盤價。

  什么時候容易出現這樣的價格呢?

  新房售罄時候留下的一些尾貨,開發商已經完全回款,對尾貨漠不關心,銷售對此只求放手,不求啥價,此時你或者能淘到定價奇筍的貨。比如我們王總,就在去年年底,在一片成交均價二萬的區域中,逮到了某盤頂樓尾貨。

  銷售問他,你打算出多少錢?王總試探著提出,八千,如何?

  我六千五給你!

  嚇得王總無法反駁,立馬下定。可想而知,砍價也是看對手的。

  三、二手房子價格梯度識別

草莓视频app丝瓜  終于輪到二手房子了,這不容易么,我們也了解了一手房的定價套路了,照著套用不就行了?

  絕對不行。

  二手房價格梯度是最最體現本文開頭的價格價值內在聯系的。

  一手梯度價格在二手市場里是最容易分崩離析的,二手要看貨(戶型),而貨會時過境遷,區域及預期就是最大的變量。

  我們當然也可以就二手房子制定一系列的參考數據,比如與同地段的新房價格對比、比如樓齡朝向、比如樓層參數價差、比如學位、比如小區環境、比如物業、比如房子裝潢,都可以列出權重,但這些在區域、預期中統統是排在后面的。

  判斷這個二手樓盤是否筍,價格是否低于價值?

草莓视频app丝瓜  唯一的評估標桿就是:區域發展是否會超預期發展,梯度打亂重來。

  另外就是,認識整個大區域的價格梯度,再進而細分到某區域的小梯度。

草莓视频app丝瓜  我們以熟悉的廣州為例。

草莓视频app丝瓜  2009年,天河:越秀:荔灣:海珠:白云:黃埔(不含蘿崗):番禺均價梯度約為1.6:1.5:1.1:1.0:0.8:0.7:0.6。

  2019年,天河:越秀:荔灣:海珠:白云:黃埔(不含蘿崗):番禺均價梯度變為4.8:4.5:3.3:3.9:3.0:3.3:2.8。

  天河:越秀:荔灣:海珠:白云:黃埔(不含蘿崗):番禺漲幅倍數分別是:

  3.0:3.0:3.0:3.9:3.7:4.4:4.6

  發現什么了嗎?

  天河越秀十年的時間依然是第一梯隊;第二梯隊由荔灣、海珠則變成了海珠、荔灣;第三梯隊從白云、黃埔、番禺變成了黃埔、白云、番禺。

  明顯向東、向南的漲幅倍數大于西部、北部。

  在老城中海珠的力度不及天河越秀,但是跟原本勢均力敵的荔灣已經拉開了差距了。而白云,也明顯弱于黃埔、番禺。

草莓视频app丝瓜  城市的發展方向,是赤裸裸刻在房價的脈絡上。你要問南沙在哪里?sorry十年前南沙還不是那么有名。

  這是廣州各區域梯度的變化過程,歸納來說,就是老城依舊有老城的余威,天河越秀始終還是市中心,但梯度已經往東往南傾斜了。

草莓视频app丝瓜  如果我們加上天河越秀的高價房價,大概可以自西向南向東,得到下列的價格梯度圖:

  

 

  所以,若你想知道二手價格的梯度,腦海中必須要保留這張廣州區域梯度圖。

草莓视频app丝瓜  以上是宏觀層面去理解二手房價。

  然而問題還沒解決,我們還沒知道,細化到微觀角度,區別到某小區某個具體戶型,究竟怎樣才算是值得買入的筍價?

  抱歉,我沒有公式化的解答。

草莓视频app丝瓜  我只能提供中觀層面的參考,請各位記住本文答案:

草莓视频app丝瓜  匹配該區域發展預期的價格,并符合價格梯度的,就是筍價。

  未來值15萬的地方,你如今以7萬買入,筍。

  未來值15萬的地方,你如今以9萬買入,不筍。

  未來值11萬的地方,你如今以5萬買入,筍。

  未來值8萬的地方,你如今以5萬買入,不筍。

  未來值7萬的地方,你如今以3萬買入,筍。

  未來值4萬的地方,你如今以3萬買入,不筍。

  天河珠城、越秀學位房,就是未來15萬的地方,7萬進入,可謂筍。

  天河公園,就是未來11萬的地方,你以5萬進入,必須筍。

  車陂東圃一帶,即為未來8萬之地,你以5萬進入,不筍。

草莓视频app丝瓜  黃埔番禺一帶,即系未來7萬之地,你以3萬進入,是為筍。

  南沙增城一帶,只是價值4萬之地,你以3萬進入,實為填坑。

  細分到各個區域,每個樓盤報價皆不相同。部分品質姣好的房子,或者內在學位、軌道有突變潛力的,便可以在此價格范圍上添枝加葉。

  實在要給個參考指標的話,可以在預期筍價基礎上加錢,大概優質學位+15%,次優學位+10%,東南朝向通透+5%,每層樓差+0.7%,樓齡物業環境優秀的+5到8%,梯戶比低的+5%,放盤量占總戶數比低于2%的+5%,離地鐵多站合匯點近的+15%。所以如果全部都很優秀,比如筍價加價50%以上,也是大有可能的。

  但對于部分已經觸碰到區域頂峰價格之樓盤,你唯一可以選擇的就是回避。比如天河公園的天逸,比如增城新塘的鳳凰城云頂,更比如南沙灣海景房超三萬之選。

  四、總結

  我這就是真理嗎?

  當然不是。

  你可能會說,我還是不知道我手上碰到的這個樓盤這個戶型價格是否真筍。

  我只能說抱歉,星佬不能給出一個讓各位行之有效去套用的公式標準。

草莓视频app丝瓜  這涉及到一個個性化的問題。

  兩個相鄰樓盤之間,價格從6w到4w的梯級變化,同一樓層間相近戶型因為朝向有4w到3w的異同。難道只有便宜的才筍嗎,非也,這可能都是筍價。

  因為這是獨立的個體,只要它們不偏離整體。

關鍵詞:筍盤

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